Direito Imobiliário

“Assinei e paguei, o imóvel já é meu”

Não é raro encontrar quem se sinta seguro com a compra de um imóvel apenas porque o contrato foi assinado e o preço foi pago. Muitas vezes a pessoa já mora no imóvel há anos, paga o condomínio, o IPTU, e nunca ouviu falar da importância de registrar a compra na matrícula.

É uma impressão compreensível, mas a lei diz outra coisa. Nem o contrato particular, o conhecido “contrato de gaveta”, nem a escritura pública fazem do comprador o dono do imóvel. Isso só acontece com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A seguir, explico a diferença entre esses documentos, os riscos de manter o imóvel no nome do vendedor e os caminhos para quem já comprou e ainda não registrou.

Contrato, escritura e registro: qual é a diferença

Na compra de um imóvel costumam aparecer três documentos, e é comum confundir um com o outro. Cada um tem uma função, e só o último transfere a propriedade.

Quem define isso é o art. 1.245 do Código Civil: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Título translativo é o documento que transmite o imóvel de uma pessoa para outra, como a escritura de compra e venda ou o formal de partilha. E o § 1º do mesmo artigo completa: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Na prática, enquanto o registro não acontece, o comprador tem um direito contra o vendedor. Para todas as outras pessoas, inclusive bancos, credores e o próprio cartório, o dono continua sendo quem está na matrícula.

O que pode acontecer com um imóvel sem registro

Como o imóvel continua no nome do vendedor, o que acontece na vida dele pode atingir o seu imóvel. Os exemplos abaixo são alguns dos mais frequentes, mas não são os únicos: cada situação tem seus próprios riscos.

Um credor do vendedor pode pedir a penhora do imóvel, já que, na matrícula, ele ainda aparece como proprietário. O comprador consegue se defender, por exemplo, com embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ), mas para isso precisa entrar com um processo, contratar advogado e esperar a decisão.

O vendedor também pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, ou dá-lo em garantia de uma dívida. Entre dois compradores, em regra leva quem registra primeiro, porque o registro produz efeitos desde o momento em que o título é apresentado ao cartório e anotado no protocolo (art. 1.246 do Código Civil).

Se o vendedor falece, o imóvel pode acabar arrolado no inventário, e a regularização passa a envolver os herdeiros. Se ele se divorcia, o imóvel pode entrar na partilha de bens do casal. E há o caso, mais comum do que parece, do vendedor que simplesmente desaparece: muda de cidade, troca de telefone e não comparece para assinar a escritura.

Esses problemas raramente aparecem logo depois da compra. Costumam surgir anos mais tarde, quando o vendedor já não está por perto, e a solução fica bem mais cara e demorada do que teria sido o registro feito na hora certa.

Duas situações mais comuns do que parecem

O vendedor que não quita o financiamento

Imagine uma compra em que as partes assinaram apenas um contrato particular de compra e venda. O comprador pagou o preço inteiro. O imóvel, porém, ainda estava financiado e alienado ao banco, e o vendedor se comprometeu a quitar o financiamento, retirar o termo de quitação e, só então, fazer a escritura e o registro.

O vendedor não quita. O banco, diante das parcelas em atraso, consolida a propriedade, ou seja, registra o imóvel em seu próprio nome, como permite a lei da alienação fiduciária (art. 26 da Lei 9.514/1997), e leva o imóvel a leilão. O comprador, que pagou tudo, perde o imóvel e passa a depender de uma negociação ou de um processo contra o vendedor para tentar recuperar o dinheiro.

Uma compra assim pode ser feita com segurança, desde que bem estruturada. Antes de pagar, é preciso confirmar com o banco o saldo devedor e as condições de quitação. O pagamento pode ser dividido, com uma parte destinada diretamente à quitação do financiamento e o restante liberado ao vendedor só depois da baixa da alienação fiduciária na matrícula. O contrato precisa prever prazos, multas e o que acontece se o vendedor não cumprir a parte dele. Organizar tudo isso é justamente o trabalho da assessoria jurídica, que acompanha a compra até o registro.

O comprador que assume as parcelas “por fora”

Outra situação frequente é o contrato de gaveta de imóvel financiado. O comprador passa a pagar as parcelas do financiamento, que continua em nome do vendedor, sem a concordância (anuência) do banco. Combina-se que a transferência será feita quando o financiamento terminar, o que pode levar 10, 15, 30 anos ou mais.

Para o banco, o devedor continua sendo o vendedor. Se o comprador atrasa as parcelas, o imóvel pode ser retomado, e a dívida e as restrições de crédito ficam no nome de quem vendeu. E mesmo o comprador que paga tudo em dia, ao final, ainda vai precisar do vendedor, ou dos herdeiros dele, para conseguir a escritura. Ao longo de tantos anos, é natural que o vendedor mude de endereço, se divorcie, fique endividado ou faleça.

O risco existe para os dois lados. Antes de fechar um negócio assim, vale conhecer as alternativas com um advogado, como a transferência do financiamento com a anuência do banco.

Já comprei e não registrei. E agora?

O caminho depende do ponto em que a compra parou e da situação do vendedor. Os cenários abaixo são os mais comuns, mas há muitos outros, e cada caso precisa ser analisado com os documentos em mãos.

Se a escritura foi feita e só faltou o registro, em regra o caminho é mais simples: a escritura é apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis, que analisa o documento e pode fazer exigências. Antes disso, vale pedir a matrícula atualizada, para saber se apareceu alguma penhora ou restrição desde a data da escritura.

Se existe apenas o contrato particular, mas o vendedor continua localizável e disposto a assinar a escritura, o caminho é fazer a escritura pública e, em seguida, o registro. Se houver financiamento, penhora ou outra pendência na matrícula, ela precisa ser resolvida antes.

Se o contrato particular está assinado e o preço foi pago, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, não comparece ou não é mais encontrado, é possível pedir a adjudicação compulsória. Ela supre a assinatura que faltou. Pode ser pedida na Justiça (art. 1.418 do Código Civil), mesmo que o contrato nunca tenha sido registrado (Súmula 239 do STJ) e, desde a Lei 14.382/2022, também diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei de Registros Públicos), quando os requisitos estão presentes.

Se o vendedor faleceu depois de receber todo o preço, o imóvel não precisa entrar na partilha. Em Santa Catarina, a escritura pode ser feita diretamente no Tabelionato de Notas, sem processo judicial, com o espólio representado pelo inventariante com poderes específicos ou por todos os herdeiros, se forem capazes e estiverem de acordo (art. 1.202 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do TJSC). Para isso, é preciso comprovar o negócio e a quitação, e o contrato particular deve ter firma reconhecida, ou registro em Títulos e Documentos, feito na época da assinatura. Se o pagamento ficou só parcial, o imóvel entra no inventário pelo saldo que faltava receber. E, quando não existe documento que comprove a compra, ou a sequência de vendas se perdeu ao longo dos anos, a usucapião pode ser o caminho para reconhecer a propriedade de quem tem a posse do imóvel.

Quase sempre há uma solução, mas ela custa mais tempo e mais dinheiro quanto mais o problema é deixado para depois. O que realmente evita esses transtornos é a assessoria jurídica antes e durante a compra: analisar a documentação, estruturar o pagamento, redigir o contrato e acompanhar o negócio até o registro. Ela não é um custo a mais, é parte do investimento no imóvel, e protege o valor que você está colocando nele.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem validade?

Tem, entre quem comprou e quem vendeu. Ele prova o negócio e pode ser usado para exigir a escritura ou pedir a adjudicação compulsória. O que ele não faz é transferir a propriedade nem proteger o comprador diante de terceiros, como credores do vendedor ou outro comprador.

Existe prazo para registrar a escritura?

A lei não fixa um prazo para o registro. Mas, enquanto ele não acontece, o imóvel continua no nome do vendedor, com todos os riscos descritos acima. Por isso, o ideal é registrar logo depois de assinar a escritura, seja por meio do próprio tabelionato, seja pelo comprador ou pelo advogado que acompanha a compra.

O cartório que fez a escritura já não faz o registro?

São cartórios diferentes: o Tabelionato de Notas lavra a escritura e o Cartório de Registro de Imóveis faz o registro. Muitos tabelionatos oferecem o encaminhamento da escritura para registro, às vezes sem custo adicional, o que facilita bastante para o comprador. Quando isso não acontece, a providência fica com o comprador, e vale confirmar no ato da escritura quem vai cuidar dessa etapa.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

O contrato pode dividir essas despesas como as partes combinarem. Se ele nada disser, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490 do Código Civil). O ITBI é um imposto municipal, e cabe à lei de cada município definir quem é o contribuinte (art. 42 do Código Tributário Nacional). Em regra, é o comprador. Os valores variam conforme o município, o estado e o valor do imóvel.

Moro no imóvel há anos e pago o IPTU. Isso não basta?

Morar no imóvel e pagar o IPTU ajudam a comprovar a posse, mas não substituem o registro. A propriedade continua no nome de quem consta na matrícula.

Comprou um imóvel e ainda não registrou em seu nome?

A compra pode ter parado no contrato particular, na escritura que nunca foi registrada, em um financiamento que não foi quitado ou em um vendedor que não se encontra mais. Cada uma dessas situações tem um caminho próprio, e o primeiro passo é entender em que ponto a sua está.

E, se você ainda vai comprar, o melhor momento para buscar orientação é antes de assinar qualquer documento.

Em qualquer caso, procure um advogado de sua confiança, com atuação em direito imobiliário, para orientar os trâmites e acompanhar a regularização. Se quiser conversar com a nossa equipe, fale conosco pelo WhatsApp, no ícone desta página, pelo formulário de contato do site ou pelo e-mail contato@ozol.com.br.

Karine Campos de Abreu
OAB/SC 44.677