Direito Imobiliário

Comprou um imóvel na planta e a obra atrasou?

Quem compra um imóvel na planta assina um contrato com uma data de entrega e organiza a vida em torno dela: a mudança, o fim do aluguel, a venda do imóvel atual ou, no caso de quem investe, o início da renda com a locação. Quando a obra atrasa, esses planos ficam parados, e os custos continuam.

Imagine a seguinte situação: o contrato prevê a entrega para dezembro. Dezembro passa, os meses seguintes também, e a construtora envia um termo aditivo com uma nova data, ou propõe um distrato para desfazer o negócio. Enquanto isso, o comprador segue pagando aluguel e, se financiou o imóvel, os juros de obra ao banco.

O atraso na entrega de imóvel na planta é regulado principalmente pela Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações), com as alterações da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já fixou teses em julgamentos repetitivos que orientam os tribunais de todo o país.

Neste artigo, explico como contar o prazo de entrega, quais são os direitos do comprador quando a obra atrasa, o que acontece com os juros de obra e quais são os dois erros que costumam custar caro nessa situação: assinar o aditivo ou o distrato proposto pela construtora sem análise.

O prazo de entrega e a tolerância de 180 dias

Antes de falar em direitos, é preciso saber se a obra está atrasada aos olhos da lei.

O contrato deve trazer um prazo certo para a entrega do imóvel. Segundo o STJ, esse prazo precisa ser claro e não pode ficar condicionado à liberação do financiamento ou a outro negócio (Tema 996 do STJ, tese 1.1, firmada em contratos do programa Minha Casa Minha Vida).

A lei também admite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista para a conclusão do empreendimento. Dentro desse período, a construtora não paga multa e o comprador não pode desfazer o contrato por causa do atraso (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Mas essa tolerância só vale se estiver prevista de forma expressa, clara e destacada.

Na prática: se o contrato previa a entrega em 31 de dezembro e tem cláusula de tolerância válida, o atraso passa a gerar consequências a partir do fim dos 180 dias seguintes. Se a cláusula não existir ou não atender aos requisitos da lei, a conta começa na própria data de entrega.

Primeiro caminho: desfazer o contrato

Vencido o prazo, com a tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele pode pedir a resolução do contrato, ou seja, o seu desfazimento por culpa da construtora.

Nesse caso, a lei garante a devolução de todos os valores pagos, sem descontos, acrescidos da multa prevista no contrato e de correção monetária, para que o dinheiro devolvido mantenha o poder de compra. O pagamento deve ser feito em até 60 dias corridos, contados do desfazimento (art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964).

O STJ tem orientação consolidada no mesmo sentido: quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da vendedora ou construtora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata (Súmula 543 do STJ).

E se o contrato só previr multa para o comprador? O STJ decidiu que, nos contratos de adesão, a multa prevista apenas para o atraso do comprador deve servir de parâmetro para a indenização devida pela construtora quando quem descumpre é ela (Tema 971 do STJ).

Um cuidado com as datas: as regras do art. 43-A foram incluídas pela Lei 13.786/2018. Para contratos assinados antes dela, a análise parte do próprio contrato, do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ, como a Súmula 543.

Segundo caminho: manter o contrato e ser indenizado pelo atraso

Nem todo comprador quer desfazer o negócio. Muitas vezes o imóvel continua sendo o objetivo, e o que se busca é ser compensado pelo tempo de espera.

Quando a indenização começa e quando termina

A indenização corre a partir do fim do prazo de entrega, já somada a tolerância válida (art. 43-A, caput e § 2º, da Lei 4.591/1964), e vai até a data em que a posse direta do imóvel é disponibilizada ao comprador, o que na prática corresponde à entrega das chaves (Tema 996 do STJ, tese 1.2).

Quais indenizações podem existir

Conforme o contrato, a data em que foi assinado e o caso concreto, a compensação pelo atraso pode assumir formas diferentes.

A primeira é a indenização legal de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à construtora, proporcional aos dias de atraso e corrigida pelo índice do contrato, devida ao comprador que está em dia com as suas obrigações (art. 43-A, § 2º).

O próprio contrato também pode prever multa moratória para o atraso da construtora. E, se só previa multa contra o comprador, essa multa pode servir de parâmetro contra a construtora, a chamada multa invertida (Tema 971 do STJ).

Há ainda a indenização na forma de aluguel. O STJ reconhece que o prejuízo de quem fica sem o imóvel é presumido e pode ser indenizado com o valor mensal de locação de um imóvel semelhante (Tema 996 do STJ, tese 1.2, firmada em contratos do Minha Casa Minha Vida). Ao selecionar o tema para julgamento, o STJ indicou que avaliaria tratamento diferente para imóvel comercial ou comprado como investimento, mas as teses acabaram firmadas apenas para o Minha Casa Minha Vida. Fora do programa, a aplicação depende do contrato e do caso.

Essas verbas, em regra, não se somam quando têm a mesma finalidade. O STJ definiu que a multa moratória fixada em valor equivalente ao aluguel não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 do STJ). Por isso, identificar qual indenização é mais vantajosa no seu caso faz diferença no resultado.

E o saldo devedor?

Nos contratos do Minha Casa Minha Vida, o STJ também fixou que, após o prazo de entrega com a tolerância, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice da construção civil, que costuma ser mais alto, e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor (Tema 996 do STJ, tese 1.4).

E o dano moral?

Segundo o entendimento predominante no STJ, o atraso, sozinho, em regra não gera dano moral. Ele pode ser reconhecido quando o atraso traz consequências que vão além do aborrecimento comum, o que depende da prova de cada caso.

Juros de obra: suspensão da cobrança e devolução

Quem financiou o imóvel na planta paga ao banco, durante a fase de obra, os chamados juros de obra (também conhecidos como taxa de evolução de obra). Eles remuneram o dinheiro liberado para a construção, mas não amortizam o saldo devedor. Com o atraso, essa fase se estende, e o comprador continua pagando sem reduzir a dívida.

Nos contratos do Minha Casa Minha Vida, o STJ fixou, em julgamento repetitivo, que é ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo de entrega com a tolerância (Tema 996 do STJ, tese 1.3).

Na prática, isso abre dois caminhos. O primeiro é a suspensão da cobrança dos juros de obra a partir do fim do prazo, que pode ser pedida inclusive em caráter de urgência, quando presentes os requisitos legais. O segundo é a devolução dos valores pagos depois do prazo, com correção monetária desde cada pagamento, já que a correção incide desde a data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Fora do programa, a solução depende do contrato e do caso, mas os juros de obra pagos por causa do atraso podem ser cobrados da construtora como parte do prejuízo causado por ela.

Um ponto de atenção: um aditivo com quitação ampla pode tentar alcançar também esses valores.

Erro 1: assinar o aditivo com nova data sem análise

O termo aditivo é o documento que altera o contrato original. Depois de um atraso, ele costuma ser apresentado como uma simples atualização do cronograma. Mas, junto com a nova data, pode trazer cláusulas que mudam a posição do comprador: a quitação, pelo comprador, de qualquer valor ligado ao atraso já ocorrido; a renúncia à multa, à indenização ou à devolução de juros de obra; ou uma nova tolerância somada à nova data, que adia ainda mais o momento em que o atraso passa a gerar consequências.

O que a lei não permite que você renuncie

Nos contratos de compra de imóvel na planta com construtora, em regra se aplica o Código de Defesa do Consumidor, cujas normas são de ordem pública (art. 1º do CDC). Por isso, são nulas as cláusulas que impliquem renúncia ou disposição de direitos do consumidor ou que o coloquem em desvantagem exagerada (art. 51, I e IV, do CDC). O Código Civil também considera nula, nos contratos de adesão, a cláusula de renúncia antecipada a direito que decorre da natureza do negócio (art. 424 do Código Civil).

Isso não significa que todo aditivo seja inválido. Quando há negociação real e uma contrapartida equilibrada, por exemplo, um desconto no saldo ou o pagamento de uma compensação, o acordo pode ser legítimo e até vantajoso. O problema está em assinar sem saber o que se está trocando. E, mesmo quando uma cláusula é nula, reconhecer isso depois exige discussão, tempo e prova.

Erro 2: assinar um distrato redigido como desistência

Antes de entender o risco, vale conhecer alguns termos que aparecem nesses documentos. Distrato é o acordo entre as partes para desfazer o contrato. Resolução é o desfazimento porque uma das partes descumpriu o que prometeu, como a construtora que não entrega no prazo. Cláusula penal, ou multa, é o valor previsto no contrato para quem descumpre suas obrigações. Comissão de corretagem é a remuneração paga ao corretor ou à imobiliária que intermediou a venda.

Também importa saber o que é patrimônio de afetação: o regime em que o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da construtora, para proteger a conclusão da obra e os compradores daquele empreendimento. A adoção desse regime é opcional (art. 31-A da Lei 4.591/1964), e ele altera o limite do que a construtora pode reter no distrato.

Desistência e atraso têm consequências diferentes

Quando o comprador desiste por vontade própria, ou o contrato é desfeito porque ele deixou de pagar, a lei permite que a construtora retenha parte do que foi pago. A devolução é corrigida pelo índice do contrato, mas dela podem ser descontadas a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação. Se o comprador já tinha recebido o imóvel, também podem ser cobrados impostos, condomínio e um valor pelo uso. E o prazo de devolução é longo: até 30 dias depois do habite-se, nos empreendimentos com patrimônio de afetação, ou depois de 180 dias contados do desfazimento, nos demais (art. 67-A da Lei 4.591/1964).

Já quando o desfazimento decorre do atraso da construtora, a devolução deve ser integral, com a multa contratual e correção monetária, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964; Súmula 543 do STJ).

Um distrato que descreve o seu caso como desistência pode transformar uma devolução integral em uma devolução com descontos. E a assinatura tem peso: a própria lei permite que as partes, no distrato, combinem condições diferentes das previstas nela (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/1964), e esse é o argumento que a construtora usará para sustentar o acordo. Por isso, antes de assinar, é preciso conferir como o documento descreve o motivo do desfazimento, quanto será devolvido, o que está sendo descontado, em que prazo e com qual correção.

Já assinei. E agora?

Assinar não encerra, necessariamente, a discussão. Cláusulas nulas continuam nulas mesmo depois de assinadas. E, embora a lei admita condições negociadas no distrato, por se tratar de relação de consumo, o Judiciário pode rever essas condições quando impõem renúncia ou desvantagem exagerada ao comprador (art. 51 do CDC). O alcance dessa revisão, porém, varia conforme o entendimento de cada tribunal.

Merecem análise, por exemplo, o distrato que aplicou a retenção de 25% prevista para a desistência do comprador quando o atraso era da construtora e a devolução deveria ser integral, e o que reteve até 50% do valor pago em empreendimento sem patrimônio de afetação, hipótese em que o limite legal é de 25%. O mesmo vale para a devolução feita sem correção monetária ou com descontos que o contrato e a lei não autorizam, e para o aditivo que trouxe renúncia à multa ou à indenização pelo atraso sem qualquer contrapartida.

O caminho, nesses casos, é mais longo e mais incerto do que analisar antes de assinar: depende do texto do documento, das circunstâncias da assinatura e da prova. Por isso, se você já assinou, o primeiro passo é reunir o contrato original, o aditivo ou o distrato, os comprovantes de pagamento e as comunicações com a construtora, e buscar a análise jurídica o quanto antes.

O caminho certo: análise jurídica antes de assinar

Diante de qualquer proposta da construtora, a decisão deve vir depois de uma análise jurídica feita por advogado com atuação em direito imobiliário.

Essa análise começa pelo contrato: a data de entrega, se a tolerância de 180 dias está prevista de forma clara e destacada e se o prazo, com a tolerância, já venceu, e desde quando. Depois, identificam-se a lei e os precedentes aplicáveis, considerando a data em que o contrato foi assinado e se o imóvel está no Minha Casa Minha Vida.

Com os números do caso, calcula-se o que o comprador receberia em cada caminho: a indenização, se mantiver o contrato, ou a devolução integral com multa e correção, se desfizer, além da situação dos juros de obra. Em seguida, o aditivo ou o distrato é lido em busca de cláusulas de quitação, renúncia, nova tolerância, retenções e descontos. Só então vem a decisão: aceitar, negociar ajustes ou seguir outro caminho.

Quando a situação é conduzida assim desde o início, o comprador deixa de reagir à proposta da construtora e passa a escolher, sabendo o que recebe em cada cenário e do que estaria abrindo mão.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias sem pagar multa?

Pode, desde que a tolerância de até 180 dias esteja prevista no contrato de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Sem essa cláusula, ou se ela não atender a esses requisitos, o atraso conta a partir da data de entrega prevista.

Tenho direito a receber aluguel pelo atraso?

O STJ reconhece que o prejuízo de quem fica sem o imóvel é presumido e pode ser indenizado na forma de aluguel mensal de um imóvel semelhante (Tema 996 do STJ, tese 1.2). Mas essa indenização, em regra, não se soma à multa moratória fixada em valor equivalente ao aluguel (Tema 970 do STJ). Qual compensação se aplica depende do contrato.

Posso parar de pagar os juros de obra?

Não por conta própria, porque o contrato com o banco continua valendo. O caminho é pedir a suspensão da cobrança e a devolução do que foi pago depois do prazo, o que, nos contratos do Minha Casa Minha Vida, tem respaldo no Tema 996 do STJ, tese 1.3.

Se eu desfizer o contrato, recebo tudo de volta?

Se o desfazimento acontece por causa do atraso da construtora, sim: a devolução deve ser integral, com a multa contratual e correção monetária (art. 43-A, § 1º; Súmula 543 do STJ). As retenções de até 25% ou 50% são previstas para a desistência ou o inadimplemento do comprador (art. 67-A).

Assinei o aditivo. Perdi meus direitos?

Não necessariamente. Cláusulas que impliquem renúncia a direitos do consumidor ou desvantagem exagerada podem ser declaradas nulas (art. 51 do CDC). Mas cada documento precisa ser analisado, porque um acordo com contrapartida equilibrada pode ser válido.

A obra do seu imóvel na planta atrasou?

Antes de assinar qualquer documento proposto pela construtora, procure um advogado de sua confiança, com atuação em direito imobiliário, para analisar o contrato, o prazo e os caminhos previstos em lei, que melhor se ajuste ao seu caso e aos seus interesses.

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Karine Campos de Abreu OAB/SC 44.677